経済設計と競争見積によるコストダウンでローコスト（省コスト）な一戸建て注文住宅の建築をサポート。欠陥住宅の心配ゼロへ！広島限定サービス

平成１６年１０月半ば、それまでの『デューデリジェンス』により、ほぼこの土地に希望の建物が建ちそうだということが確信でき、ようやく土地の売買契約までこぎつけました。

しかし、実際には設計図書を作成し役所に確認申請を出して受理されるまでは、家が建てられるという確証はありません。土地の契約前に、他人の土地の上に勝手に描いた設計図で確認申請できないので、土地の売買契約を済ませて、所有権移転をしておく必要があります。

「土地の契約をして、万が一許可が出なかったら・・・」

そこで、実際の土地代金の支払い（決済といいます）は、１１月末に住宅ローンを組む『ろうきん』から融資を受けることとしました。この１ヵ月半の猶予の中で確認申請を行ない、受理されるかどうかが勝負どころです。

ここで、住宅ローン特約というのを契約の中に盛り込んだのです。

住宅ローン特約というのは、「住宅ローンが通らなかったら、土地の売買契約は解除しますよ！」という特約を契約書に書き加えるのです。（期限も入れます）

売主も、何年も塩漬けにされていた『市街化調整区域内の土地』なので、多少の条件をつけても売れる可能性に賭けてくれたようです。ここでも、売主側の販売代理である大手不動産会社との交渉役として、買主側の代理人として東氏が活躍したのでした・・・

無事、土地の売買契約を交わしたものの、これからがまた大変です。

この三連休の初日は別の現場の完成内覧会を開催し、２日目の昨日は、入札を実施したお客様と３社の工務店面談を行ないました。

その間明日発行するメルマガを用意し、本日は朝から新規のお客様との初回面談です。

▼ちなみに私が発行するメルマガはこちら
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『家づくりで泣く人笑う人』

今日の方は紹介だったので、これから家づくりをする施主の自宅まで訪問しました。いつもはインターネットで相談を受け、自宅まで訪問することはまずありません。

この方のご自宅が西条なので、打合せ終了後現場に向かいます。しかし今日は祝日だったこともあり、職人さんは誰も入っていません・・・(-_-;)

現場を見ると、窓周りの防水テープが貼られていないように見えます。近づき、施工された透湿防水シートをめくってみると、透明な防水テープがしっかり施工されていました。

品確法が施工され、防水には細心の注意が必要です。

その後、呉の現場に回ると、給気口の位置変更が終了し、サイディングの職人が外壁を張り直したところでした。大工さんも入っており、遅れた工事を取り戻すため祝日返上です。

私も事務所に帰ったら、風水師と打合せをしなければなりません。
大工さんへの挨拶もそこそこに事務所へと向かいました。

住宅ローンの予備審査はＯＫとなり、土地の売買契約を済ませたら、今度は施工業者選びです。土地と建物を併せて住宅ローンを組むことで、ローン手数料が少なくて済み、何より安心です。

土地だけローンを組んで購入したものの、建物が予算オーバーで建てることが出来なくなったり、４３条申請が受理されなかったりしたら大変です。(-_-;)

建築士事務所登録をし、自社で確認申請を提出できる施工業者をピックアップして、４３条申請も併せて行なうことを条件に競争見積の実施です。

１０月２３日締め切りの入札に５社が応募しました。
広島市内の業者が４社、地元東広島市の業者が１社です。

見積内容を確認し、工務店の社長、設計担当者などと面談です。
その結果、広島市西区の工務店に内定しました。金額だけでなく、プレゼンが的を得ていたのが選定の要因です。

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　 ⇒信本さんの以前のコメントにもあるように、
　　 予算だけ合わせて来る業者では、夢がしぼみます。
　　 大手ハウスメーカーからも提案を受けた信本さんは
　　 「こりゃ〜、あんまりだ！」と、
　　 提示されたそのプランにガックリきたそうです。(苦笑)
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すぐにも現地を確認し、４３条申請やがけ地認定などを取得しなければなりません。擁壁工事などが必要になると、数百万円の土木工事が必要となるので、とても建築に予算が割けなくなってきます。

ここは、慎重且つスピーディーに、最もコストの掛からない方法を選んでいかなければならないのです。

これまで、『がけ地』と認定された土地での建築経験のあった落札企業の一級建築士が、現地と東広島の市役所に確認に行き、何とか見積したプラン、見積金額内で家が建ちそうだという確信が取れたのは、１１月半ばを過ぎていました。

この段階まで、正式な請負工事契約はなく、４３条申請が受理されてから契約をするということにしましたが、通常の住宅会社であれば契約を交わしていなければ動いてくれなかったでしょう。

あくまで施主のリスクを最小限に、住宅が建つことが確信できて、土地代金の決済(支払い)も行なったのです。

無事４３条申請や確認申請、住宅ローンの手続き、土地の決済などが終わり、年明けの１月１７日、地鎮祭を執り行いました。

結局、擁壁工事は行なわず、鋼管杭を８本打ち込むことで、ほぼ初期プランのレイアウトで家が建てられることになりました。これも、工事の契約時点でおおよそ分かっていましたので、大きな変更や追加金額もなく、無事地鎮祭の日を迎えたのです。

地鎮祭は工事の安全と、ここに住むことになる御家族の平和や発展を祈る儀式で、施主の信本さんも盛られた砂に、神主さんから渡された鍬を入れます。

米や塩を蒔き、土地を清めます。
いよいよ翌週から工事着工です。

本日は、基礎の話です。
最近の基礎は、品確法施行後、特にベタ基礎が増えてきたようです。構造強度だけでなく、床下からの湿気を防ぎ、またシロアリが地面からもぐりこみにくい(コンクリートの打ち継ぎ部分からでももぐりこむと言われるので、完全にシャットアウトは不可能に近い)構造として、最近ではほとんどの工務店がベタ基礎としています。

信本さんの現場は、鋼製型枠を使い基礎幅は１２０ミリです。外断熱工法の場合、もっと広めの基礎をしますし、最近は『鉄筋のかぶり厚さ』を考えると、１５０ミリにしたほうが良いとの指摘もあります。

今回の現場では、通常の床下の断熱ではなく、基礎の内側に断熱材を張る『基礎断熱』を採用しています。そして外壁や屋根は現場ウレタン発泡で気密性の高い断熱工法を選びました。

基礎と土台を緊結する『アンカーボルト』の位置や高さも重要です。

『田植え』と呼ばれるコンクリートを流し込んだあとに１本ずつ手で刺していくのはＮＧです。配筋検査と併せてアンカーボルトを確認し、しっかりと養生期間を置いて、型枠を外したら、いよいよ建て方が始まります。

前日夜から降った雪が周りに残る中、好天に恵まれ朝から２×４のパネルを積んだトラックが数台、現場近くに並びました。

クレーンでパネルを吊りながら、次々と壁が建っていきます。
構造材と併せて、重量のあるプラスターボードもいっしょにクレーンで運んでいきます。

　※私も昔は３×６(サブロクといいます)のボードを
　　 随分肩に担いで運んだものです・・・

パネルが倒れないように、仮筋交いを取り付けながら、夕方には屋根のパネルまで設置され、家の形状が現れました。
←翌日の朝には上の写真からこのような建物が姿を現わしました。

ミニセミナーで発表していただいた施主の信本さんは、「予算もさることながら、やっぱりカッコイイ家に住みたい」と言われていました。

私のところに相談に来る前に、ローコスト住宅で快進撃を続ける、とある新興住宅会社や、限定キャンペーン特価で名簿を集める大手ハウスメーカーでプランや概算見積を出してもらったそうです。しかし、出されたプランは予算内に納まる規格プランを営業担当者がＣＡＤでアレンジしただけの「夢のない」プラン・・・

どうしても日本の家づくりは
『坪単価』の呪縛から離れられないようです。

家づくりに「予算」は大きな要素ですが、それ以前に、どんな家に住み、どんな生活をしたいのか・・・
それが最も大切です。

家族の意見を十分聞いて、間取りだけでなく外観もちょっとオシャレにしたいですね。
だって、それで大きくコストが変わるわけではないんですから・・・

当然、予算はあるので経済設計をしながら、家族の要望を最大限プランに反映していきます。今回のプランは一発で信本さんに気に入っていただきました。
(上記のパースがそうです)

コストは競争見積を実施し見積内容のチェック、仕上や設備のグレードなどを調整することで、後からでも予算に近づけることは可能です。

家づくりのスタートから、あまりにも予算、特に『坪単価』にこだわりすぎると、相手営業マンの術中にはまります。私が書いたコラムも参考に、まずは自分たちの夢や希望を語って下さい。

■コラム(デフレ時代の賢い住宅取得)※メーターモジュールの怪？
⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clum/window_colum14.htm

昨日は午前中、呉市のＭさんのお引渡し。今週末には新居にお引越しです。

昨日撮影のあった地元ＴＶ局の報道番組は、昨日の尼崎の事故の影響で、放映が１日延期され、４月２８日(木)の午後６時２０分頃からだそうです。ＲＣＣ中国放送の「欠陥住宅」の特集で、私たちの活動が少しだけ紹介されるようです。
広島、愛媛、山口の一部は受信できますので、地元の方は是非ご覧下さい。

そして、本日はいよいよこのブログにずっと登場してくれていた信本さんの引渡し検査です。午後５時に現地集合です。施工を担当したＩ社の設計担当、川本さんは少し遅れて到着。引渡しを受ける前に不具合や補修箇所の有無の確認です。

信本さんは、早めに着いて満足そうです！
「若本さん、カッコいいですよね。このウチは・・・」

しかし、仕上がり具合や建具の建て付けなど、しっかりとチェックしていかなければなりません。大きな不具合はありませんでしたが、洗面所の水栓が途中信本さんがインターネットで見つけたカッコイイ輸入物の水栓に変更になっていました。しかし、現場では最初に打合せしたＴＯＴＯの既製品がついていたようです。

階段の照明器具の位置も少し気になりました。分電盤のすべてのスイッチを「入」にして、換気システムの作動なども確認です。

内部仕上げ、設備機器、外回りをひと通り確認することおよそ１時間半。その間「やっぱ、ここの飾り棚、カッコイイですよねぇ。イメージ通りです」と、施主の信本さんはご機嫌です。

最初にこの土地を見つけてからおよそ１年、紆余曲折のあった信本さんの家づくりもいよいよ５月の１日がお引渡しになりました。

次回は模型持参で、私も家族連れで新居お祝いに駆けつけることにしました。
信本さん、間違いなく
カッコイイ家になりましたよ！